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回籠資金?廣州番禺一知名大盤強售車位

作者:劉新歌 2019-10-13 10:46

開發商是否具備出售車位的權利、為何在開發多年后推翻“只租不售”的承諾,以及如何保障業主應有權益是爭端的焦點。

10月11日下午2點多,業主微信群里的幾段視頻,讓正在上班的聶遠(化名)匆匆從珠江新城返回番禺沿江路的家。

聶遠所住的小區由廣州本土地產商開發。近日,因開發商擬出售原來承諾的“只租不售”的車位,引起了業主們的強烈反對。

爭端在10月11日被進一步激化,他們的不滿被幾個工人從樓頂順繩下到業主私家陽臺強行摘除抗議橫幅的行為推上頂點。聶遠回到小區時,樓下已聚集了不少鄰居,更多的鄰居隨后聞之趕來。他們有的和聶遠一樣從單位匆匆返回,有的不顧腳傷走出家門、來到小區門口觀察事態、聲援鄰人。

樓盤.jpg圖片來源:時代財經

時代財經現場走訪發現,開發商是否具備出售車位的權利、為何在開發多年后推翻“只租不售”的承諾,以及如何保障業主應有權益是爭端的焦點。

1845個車位“轉租為售”引發的風波

該樓盤公示的《車位和車庫租售方案》(以下簡稱“《租售方案》”)顯示,樓盤共有產權車位4561個,建筑區劃內車位配比1:0.65,本次出售位于4期、6期區域的1845個車位。車位產權50年,自2000年起算。

車位出售.jpg車位出售公示。圖片來源:時代財經

“車位分三類,第一類是子母車位,58萬/個,但這類車位只有幾十個。第二類車位是F型車位(微型車位),30萬/個。而95%以上的車位是38萬/個。” 該樓盤開發商對時代財經稱。

開發商的出售行為及售價引起業主質疑。“我住在這里十四年了,買房的時候跟所有業主說車位‘只租不賣’,現在卻突然拿出來出售了。” 另有業主接口對時代財經說到,“目前車位租金是400元/月,買車位的話,最便宜的車位(30萬/個)算下來也近1000元/月。” 

據了解,《租售方案》公示期為10月8日至11月6日,備案期為11月7日至11月8日。備案完成后,該批車位將于11月22日正式開售。 “把這些車位賣出去,大概能回款7個億。” 聶遠說道。

而多位業主表示并非反對開發商出售車位。“我們不是反對賣車位,但應征求我們的意見并保證業主的配比、確保我們的利益。之前我們想買時,開發商承諾‘只租不售’。現在我們交了十幾年租金,(開發商)卻變租為售,這是單方面違反契約精神,而且也沒有設置過渡期。”

不過,該樓盤開發商卻堅稱沒有承諾“只租不賣”。“之前是出租給業主使用,但我們從來沒有說不可以出售。剩余的車位也會逐步推(出售)。”據其法務顧問介紹,將車位由租改售也是部分業主的呼聲。

“樓盤從2002年開始開發,到2011年結束,時間跨度近10年,不同期的小區有不同的車位配比,導致車位有點不均衡,有些業主租著兩個甚至三個車位,而有些業主卻一個車位都租不到。”

“現在業主內部還有一個不好的現象,即租了多個車位的業主會轉租‘炒車位’,而后期尤其二手業主租不到車位。所以我們認為公開出售是最公平的,而且我們用搖珠的方式進行出售、絕對公平。” 該法務顧問表示。

該樓盤某前業主對時代財經證實了“炒車位”現象的存在,該業主在此購買了二手房,從其他單元的業主手中租了車位,租價為800元/月,高于開發商對外出租的價格。

但該開發商法務顧問也坦言,“現在地產也不太好做,為了資金回籠等,賣車位也是業內趨勢。”

是否合理、合法?

在能否出售以及出售價格的爭議之外,業主們對車位的產權同樣持有懷疑,“能賣早賣了,現在出售的是使用權”。但開發商堅稱車位一直都有產權,“(現在出售車位)是一個很正常的經營行為,因為產權方面非常完備,出售程序也是在政府指導下依法、依規進行的。”

其所稱的法規,主要為廣州市住房和城鄉建設局今年5月印發的《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》(以下簡稱“《車位和車庫租售管理辦法》”)。該辦法要求,建設單位在出租或出售車位、車庫前,應制定租售方案,并須在建筑區劃內的車位和車庫租售管理辦法出入口、公示欄等顯著位置予以公示,公示期不少于30天。

廣州市番禺區住房和建設局一工作人員對時代財經稱,地面車位屬于全體業主共有、開發商不對其享有物權。但地下車位如果進行了確權,就屬于開發商的物權,根據《物權法》的規定,開發商有處分權、可以對車位進行出租或者出售。

“只要出售方案的內容和公示流程符合相關規定,公示期滿即可到我們局進行備案,備案完就可以出售了。”

廣東金橋百信律師事務所傅寅翀律師也對時代財經表示,“如果開發商擁有(車位)產權且沒有明確承諾多少年內不出售,進行銷售是其自身權利,但應該遵守‘買賣不破租賃’原則、保障承租人的優先購買權。”

“買賣不破租賃”原則即在租賃關系存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關系也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

但據業主反映,車位租賃合同期限幾經變動不斷縮短,從一年一簽(合同)、半年一簽,到三個月一簽,再到目前的一個月一簽。“現在合同期是一個月,從10月1日到10月31日。”

《租售方案》規定,車位銷售對象為“建筑區劃內商品房《不動產權證》或預告登記的《商品房買賣合同》上的購買人”,且一戶只能購買一個車位。根據《車位和車庫租售管理辦法》,建筑區劃指同一物業管理區域,這意味著該樓盤內的車位將迎來一場洗牌。而鑒于該樓盤占地面積較大,公開出售后可能導致部分業主車位較遠甚至失去車位,利益面臨受損。

“首先,地面車位有961個。其次,沒有出售的車位,我們采取月保、臨保的方式進行出租,因為我們也不能確保全部車位能賣掉。” 該樓盤開發商回應道。

但業主對地下車庫的歸屬持不同意見。“地下車庫已經計入公攤面積了,我們的實用面積才75%,嚴格來說車庫收入應該歸我們廣大業主。” 北京東元律師事務所李松律師對時代財經指出,“如果是利用業主的公攤面積建的車位,理論上講,開發商是沒有權利進行出租或者出售的,應該由業主委員會來代替業主行使這個權利。”不過,他也強調,司法實踐中對這種問題的處理有不同意見、認定并不統一。

而今年年初,番禺區的祈福新邨也曾因車位問題引發業主維權。據了解,祈福新邨多個小區停車位從最初承諾的“只租不售”到60萬/個,租金也將由400元/月逐步漲至2024年的1000元/月,還額外要求80元或100元/月不等的管理費。但因業主的強烈反對,最終不了了之。

業主之間車位資源的平衡,業主和開發商之間利益的平衡仍然待解。

文章來源:時代財經 編輯:張常旺
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